想要让房地产走向正轨，就要真的做到房住不炒，想要做到房住不炒，就必须逐渐剥离房地产除居住属性以外的金融属性和税收属性。

房地产的三个属性是满足居民的居住需求，满足居民的投资需求，满足地方的财税需求。根据我国过高的房价收入比，较低的租售比，说明居住属性占房价的比重并不高。而根据房价过去十几年的几波大涨，非必须需要大量的介入是必然的结果，涨的时候三五套都认为自己是刚需，金融属性和居住属性相反，买涨不买跌。而房地产最大比例的属性大概还是税收属性，虽然地方没有直接从居民身上收，而是通过房企间接收取，根据我国官方的发言，可以占到地方财政收入的一半，恰好也基本占到房价的一半，本质是政府部向居民部门征收的税。当然也有例外，就是去年，房企拼命扩张的库存无法高价出售，这种税收的转移就会受阻，但近十几年平均每年几万亿的税收，最高时可达到8.7万亿每年，征税力度远超过居民的收入增长水平。

房地产本身就是挖掘居民储蓄和负债的一种工具，而且现有的发展模式几乎都是围绕这个目的建立的，想要扭转房地产的发展模式，必然要削弱和逐渐剥离房地产的金融投资属性和税收属性，让房子真正成为居民居住的慢消费品。

至于怎么改，能做的大概只能是开源，增加资产税、遗产税、离境税等富人税，降低土地税，消费税等中产和穷人税，从而真正的发挥税收调控财富结构，抑制贫富分化的职能，最重要的不是低收入群体的税，而是降低地方对土地财税的依赖，才有可能转出现有的房地产发展模式，否则任何触及税收属性的房地产模式改革都无法在各地方推动。

最后，想要提高居民的消费能力，整体上来看依赖经济增长，结构上来看依赖分配改革，确保多数居民收入跟上经济的增长，同时降低对中低收入群体的明面和隐形税负压力，否则很难扭转消费不足的趋势。